Kira mı ödemeli, ev mi almalı? Kararın matematiği

"Kira ödemek paraya yazık, o parayla kendine ödeme yaparsın." Türkiye'de en sık duyulan finansal tavsiyelerden biri. Kulağa mantıklı geliyor ama eksik bir cümle. Bu yazıda kararın gerçekte hangi değişkenlere bağlı olduğunu ele alıyoruz.

Yaygın karşılaştırmanın hatası

Çoğu kişi kirayı taksitle karşılaştırır: "Kira 30.000, taksit 45.000, aradaki 15.000'i göze alırım, hiç değilse ev benim olur." Bu karşılaştırma iki şeyi atlar.

Birincisi, kredi taksitinizin ilk yıllarda neredeyse tamamı faize gider. 1.500.000 TL, %2,89 faiz, 120 ay vadeli bir kredide ilk taksitinizin sadece %3,3'ü borcunuzu azaltır. Faiz de en az kira kadar geri dönüşsüz bir gider.

İkincisi, ev sahibi olmak taksitten ibaret değil. Emlak vergisi, DASK ve konut sigortası, aidat, bakım-onarım, alım sırasında ödenen tapu harcı ve emlakçı komisyonu, ileride satarken çıkacak masraflar — hepsi cebinizden çıkar ve geri gelmez.

Doğru soru ne?

Asıl soru şu: peşinat olarak ayıracağınız büyük tutarı konuta bağlamak mı, başka bir yerde değerlendirip kirada kalmak mı daha çok kazandırır?

Adil karşılaştırma, kirada kalan kişinin tasarruf ettiği parayı boşa harcamadığını, yatırımda değerlendirdiğini varsayar. İki senaryonun net varlığını yan yana koymak gerekir:

• Satın alan: Konutun güncel değeri − satış masrafları − kalan kredi borcu
• Kirada kalan: Yatırıma konan peşinat ve alım masrafları + her ay biriken nakit farkı, getirisiyle birlikte

Sonucu belirleyen iki sayı

Onlarca girdi olsa da kararı fiilen iki değişken belirler:

1. Yıllık konut değer artışı — evinizin değerinin ne hızla artacağı
2. Alternatif yatırım getirisi — peşinatı başka bir yerde değerlendirseniz ne kazanacağınız

Kural sade: yatırım getiriniz konut değer artışını sürekli aşarsa kirada kalmak, tersi olursa satın almak kazanır. Diğer tüm kalemler bu dengeyi biraz öne veya arkaya kaydırır ama yönü değiştirmez.

Türkiye gibi mevduat faizinin yüksek olduğu bir ortamda bu, sonucun sandığınızdan daha sık kiradan yana çıkabileceği anlamına gelir. Bu rahatsız edici bir tespit olabilir, ama hesabı yapmadan reddetmek pahalı bir hata olur.

Kesişim noktası ve pratik kural

Satın alma senaryosu başlangıçta her zaman geridedir, çünkü peşinat ve alım masrafları anında cebinizden çıkar. Zamanla iki şey lehinize işler: konutun değeri artar ve kredi borcunuz erir. Kesişim noktası, satın alanın net varlığının kirada kalanı ilk kez geçtiği andır.

Pratik kural: kesişim noktasından önce taşınmayı düşünüyorsanız satın almak muhtemelen zarar ettirir. Kesişimin çok ötesinde kalacaksanız satın almak avantajlıdır.

Türkiye'ye özgü iki uyarı

• Kira artışı ile piyasa kirası aynı şey değil. Mevcut sözleşmenizdeki artış yasal sınırlara tabidir, ama taşınmak zorunda kaldığınızda kira bir anda piyasa seviyesine sıçrar. Kirada kalma senaryosunu kurarken bu riski göz ardı etmeyin.
• Son yılların konut değer artışı büyük ölçüde enflasyondur. Konut artışını %40 varsayıp yatırım getirisini %20 girerseniz karşılaştırma anlamını kaybeder. İkisini de aynı mantıkla, tercihen reel (enflasyondan arındırılmış) olarak seçin.

Hesabın ölçemediği şeyler

Simülasyon sadece parayı ölçer. Ev sahibi olmanın güvence hissi, istediğiniz gibi tadilat yapabilmek, kira artışı ve tahliye endişesinden kurtulmak sayısallaştırılamaz. Öte yandan taşınma esnekliğini kaybetmek, konutun likit olmaması ve tek bir varlığa yoğunlaşmak da gerçek maliyetlerdir.

Eğer kesişim noktası birkaç yıl içindeyse, kararı bu parasal olmayan faktörlere bakarak vermek tamamen makuldür. Kesişim çok uzaktaysa veya hiç gerçekleşmiyorsa, duygusal gerekçelerle ödediğiniz bedeli en azından bilerek ödemiş olursunuz.

Satın almaya karar verdiyseniz peşinat dışında gereken nakdi mutlaka hesaba katın.