Kira mı Ödemeli, Ev mi Almalı?
Kirada kalmak mı, kredi çekip ev almak mı daha kârlı? Kira artışı, konut değer artışı ve peşinatınızın alternatif getirisini hesaba katan simülasyonla kesişim noktasını yıl yıl görün.
Kira mı, Satın Alma mı? Karşılaştırma Özeti
₺5.000.000 konut · ₺30.000 aylık kira · 10 yıllık karşılaştırma
Girdiğiniz değerler
- Konut fiyatı
- ₺5.000.000
- Peşinat
- ₺2.000.000
- Kredi tutarı
- ₺3.000.000
- Aylık faiz oranı
- %2,89
- Kredi vadesi
- 10 yıl
- Aylık taksit
- ₺89.636
- Bugünkü aylık kira
- ₺30.000
- Yıllık kira artışı
- %25
- Yıllık konut değer artışı
- %30
- Alternatif yatırım getirisi
- %35
- Alım masrafları
- %4,0
- Satış masrafları
- %2,0
- Yıllık emlak vergisi
- %0,20
- Yıllık bakım
- %1,0
- Aylık aidat
- ₺3.000
- Yıllık sigorta
- ₺6.000
Satın Alma Senaryosu
Kirada Kalma Senaryosu
Varsayımlar
Gelişmiş: masraf kalemleri▾
10 yıllık vadede sonuç
Kirada kalıp yatırım yapmak ₺2.843.061 daha kârlı.
Seçtiğiniz varsayımlarda satın almak bu süre içinde hiç öne geçmiyor.
Satın almanın kira karşısındaki farkı
Çubuk sıfırın üstündeyse o yıl satın almış olmak, altındaysa kirada kalıp yatırım yapmış olmak öndedir.
Net varlık karşılaştırması
"Satın Alan" çizgisi, konutu o yıl satsanız elinize geçecek tutarı (güncel değer − satış masrafı − kalan kredi borcu) ve varsa birikmiş yatırımınızı gösterir. "Kirada Kalan" çizgisi, peşinatı ve alım masraflarını yatırıma koyup her ay aradaki nakit farkını da eklediğiniz portföyün değeridir.
Yıl yıl döküm
| Yıl | Konut Değeri | Kalan Borç | Aylık Kira | Satın Alan | Kirada Kalan | Fark |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ₺6.500.000 | ₺2.958.597 | ₺37.500 | ₺3.411.403 | ₺3.794.257 | −₺382.854 |
| 2 | ₺8.450.000 | ₺2.900.318 | ₺46.875 | ₺5.380.682 | ₺5.855.379 | −₺474.697 |
| 3 | ₺10.985.000 | ₺2.818.285 | ₺58.594 | ₺7.947.015 | ₺8.525.152 | −₺578.137 |
| 4 | ₺14.280.500 | ₺2.702.816 | ₺73.242 | ₺11.292.074 | ₺11.989.932 | −₺697.858 |
| 5 | ₺18.564.650 | ₺2.540.282 | ₺91.553 | ₺15.653.075 | ₺16.495.086 | −₺842.011 |
| 6 | ₺24.134.045 | ₺2.311.499 | ₺114.441 | ₺21.341.476 | ₺22.365.843 | −₺1.024.367 |
| 7 | ₺31.374.259 | ₺1.989.466 | ₺143.051 | ₺28.926.308 | ₺30.193.888 | −₺1.267.579 |
| 8 | ₺40.786.536 | ₺1.536.173 | ₺178.814 | ₺39.153.648 | ₺40.761.748 | −₺1.608.101 |
| 9 | ₺53.022.497 | ₺898.121 | ₺223.517 | ₺52.924.889 | ₺55.028.360 | −₺2.103.472 |
| 10 | ₺68.929.246 | ₺0 | ₺279.397 | ₺71.445.225 | ₺74.288.286 | −₺2.843.061 |
Sonucu belirleyen iki sayı: konut değer artışı ve alternatif yatırım getirisi. Yatırım getirisi konut değer artışını sürekli geçerse kirada kalmak, tersi olursa satın almak öne çıkar. Uzun vadeli yüksek yüzdeler bileşik etkiyle çok büyük rakamlar üretir; 5–10 yıllık bir ufukla bakmanızı öneririz.
Bu belge kredio.co üzerinde, girdiğiniz varsayımlarla oluşturulmuştur. Yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım danışmanlığı veya finansal tavsiye niteliği taşımaz. Bankaların uyguladığı dosya masrafı, sigorta ve komisyon gibi kalemler nedeniyle gerçek ödeme planınızdan farklılık gösterebilir.
"Kira ödemek paraya yazık" doğru mu?
Yaygın inanış kirayı "çöpe atılan para", kredi taksitini ise "kendinize ödeme" olarak görür. Bu tam olarak doğru değil. Kredinizin ilk yıllarında taksitinizin büyük kısmı faize gider ve o faiz de en az kira kadar geri dönüşsüzdür. Bunun üzerine emlak vergisi, DASK ve konut sigortası, bakım-onarım ve alım-satım masrafları da eklenir.
Doğru soru şu: peşinat olarak ayıracağınız büyük tutarı konuta bağlamak mı, yoksa başka bir yatırımda değerlendirip kirada kalmak mı daha çok kazandırır? Yukarıdaki simülasyon tam olarak bu soruyu cevaplıyor.
Kesişim noktası ne anlama geliyor?
Satın alma senaryosu başlangıçta geridedir, çünkü peşinat ve alım masrafları anında cebinizden çıkar. Zamanla iki şey lehinize çalışır: konutun değeri artar ve kredi borcunuz erir. Kesişim noktası, satın alan kişinin net varlığının kirada kalanı ilk kez geçtiği andır.
Pratik kural: kesişim noktasından önce taşınmayı düşünüyorsanız satın almak muhtemelen zarar ettirir. Kesişimin çok ötesinde kalacaksanız satın almak avantajlıdır. Kesişim hiç gerçekleşmiyorsa, seçtiğiniz varsayımlarda kirada kalıp yatırım yapmak matematiksel olarak daha iyidir.
Türkiye'ye özgü iki uyarı
- Kira artışları TÜFE ile sınırlıdır ama piyasa kirası çok daha hızlı artabilir. Oturduğunuz evde kalıyorsanız avantajlısınız; taşınmak zorunda kaldığınızda kira bir anda piyasa seviyesine sıçrar. Bunu modellemek için kira artış oranını gerçekçi tutun.
- Konut değer artışı bölgeye göre çok değişir ve son yıllardaki yüksek oranlar enflasyonun bir yansımasıdır. Reel (enflasyondan arındırılmış) getiriyi düşünmek, hem konut artışını hem yatırım getirisini aynı mantıkla seçmek daha sağlıklı sonuç verir.
Sık sorulan sorular
Bu hesaplama neyi karşılaştırıyor?▾
İki senaryonun net varlığını ay ay karşılaştırıyoruz. Satın alma senaryosunda net varlığınız, konutun güncel değerinden satış masrafları ve kalan kredi borcu düşülerek bulunur. Kirada kalma senaryosunda ise peşinatınızı ve alım masraflarını yatırıma koyduğunuzu, ayrıca her ay ev sahibi olsaydınız ödeyeceğiniz gider ile kiranız arasındaki farkı da yatırıma eklediğinizi varsayıyoruz. Adil karşılaştırma tam olarak budur: kirada kalan kişi tasarruf ettiği parayı boşa harcamaz, değerlendirir.
Sonucu en çok hangi varsayım değiştiriyor?▾
İki sayı belirleyici: yıllık konut değer artışı ve peşinatın alternatif yatırım getirisi. Yatırım getiriniz konut değer artışını sürekli aşarsa kirada kalmak öne çıkar; tersi durumda satın almak kazanır. Türkiye gibi yüksek faizli bir ortamda mevduat getirisi konut değer artışını geçebildiği için sonuç sandığınızdan daha sık kiradan yana çıkabilir. Bu iki değeri değiştirip sonucun ne kadar hassas olduğunu görmenizi öneririz.
Neden 20-30 yıllık sonuçlar çok büyük çıkıyor?▾
Yıllık %25-35 gibi oranlar bileşik olarak uzun süre işletildiğinde astronomik rakamlar üretir. Bu matematiksel olarak doğrudur ama gerçekçi bir öngörü değildir; hiçbir varlık on yıllarca bu tempoda büyümez. Karşılaştırma süresini 5-10 yıl aralığında tutmanızı, uzun ufukları ise sadece yönü görmek için kullanmanızı tavsiye ederiz.
Alım masraflarına neler dahil?▾
Varsayılan %4, tapu harcı (alıcı payı %2), emlakçı komisyonu ve KDV'si, ekspertiz ve kredi dosya masraflarının toplamını kabaca temsil eder. Kendi durumunuza göre gelişmiş seçeneklerden değiştirebilirsiniz. Bu masraflar geri dönüşü olmayan giderlerdir ve satın almanın başlangıç dezavantajını oluşturur; kesişim noktasının neden hemen gelmediğinin ana sebebi budur.
Parasal olmayan faktörleri nasıl değerlendirmeliyim?▾
Bu simülasyon sadece parayı ölçer. Ev sahibi olmanın güvence hissi, istediğiniz gibi tadilat yapabilmek, kira artışı ve tahliye endişesinden kurtulmak gibi faydaları; buna karşılık taşınma esnekliğini kaybetmek ve konutun likit olmaması gibi maliyetleri sayısallaştırmaz. Kesişim noktası yakınsa (birkaç yıl içindeyse) kararı bu faktörlere bakarak vermek mantıklıdır.