Ev alırken peşinat dışında ne kadar nakit gerekir?
Tapu harcı, emlakçı komisyonu, ekspertiz, DASK ve taşınma. Peşinatı denkleştirdiğinizde biten değil, başlayan masraflar.
·6 dakikalık okuma
Peşinatı denkleştirdiniz, kredi onayı çıktı, ev bulundu. Çoğu alıcının burada fark ettiği şey şu: masraflar bitmiyor, yeni başlıyor. Tapuya gitmeden önce elinizde bulunması gereken ek nakit, konut değerinin genellikle %4-6'sı kadardır.
Kalem kalem masraflar
Tapu harcı
Satış bedeli üzerinden toplam %4 oranında tapu harcı alınır ve kanunen yarısı alıcıya, yarısı satıcıya aittir. Yani alıcı olarak payınız %2. Uygulamada satıcılar bunu alıcıya yıkmaya çalışabilir; pazarlıkta netleştirin. 5.000.000 TL'lik bir konutta alıcı payı 100.000 TL eder.
Harcın gerçek satış bedeli üzerinden ödenmesi zorunludur. Düşük gösterme yaygın bir pratik olsa da, tespit edilmesi halinde vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğurur; ayrıca ileride satarken değer artış kazancı verginizi yükseltir.
Emlakçı komisyonu
Yönetmeliğe göre komisyon oranı satış bedelinin en fazla %4'üdür ve alıcı ile satıcı arasında paylaşılır — yani alıcı payı tipik olarak %2, üzerine KDV eklenir. Sıfır konutta müteahhitten alıyorsanız bu kalem çıkmayabilir.
Ekspertiz (değerleme) ücreti
Konut kredisi kullanacaksanız banka bağımsız bir değerleme raporu ister. Bedeli birkaç bin lira düzeyindedir ve genellikle alıcıya aittir.
Burada önemli bir risk var: ekspertiz değeri satış fiyatınızdan düşük çıkarsa, banka kredi tutarını bu düşük değere göre hesaplar ve aradaki farkı nakit tamamlamanız gerekir. Peşinatınızı sınırda planladıysanız bu, satışın iptaline kadar gidebilir.
DASK ve konut sigortası
DASK (zorunlu deprem sigortası) tapu işlemi için zorunludur. Bankalar buna ek olarak konut paket sigortası ve çoğu zaman hayat sigortası da şart koşar. Bu primler yıllık yenilenir ve kredi süresince devam eden bir giderdir.
Kredi dosya masrafı ve tahsis ücreti
Bankalar kredi tutarına bağlı olarak tahsis ücreti alabilir. Oran ve üst sınır bankaya göre değişir; teklif alırken bu kalemi ayrıca sorun ve yıllık maliyet oranına dahil edilip edilmediğini kontrol edin.
Taşınma ve yerleşme
Nakliyat, tadilat, beyaz eşya, perde ve mobilya. Kimse bunu bütçeye koymaz ama toplamı çoğu zaman tapu harcını geçer.
Toplam ne kadar tutuyor?
5.000.000 TL'lik bir konut için kaba bir tahmin:
| Kalem | Oran / tutar | Yaklaşık |
|---|---|---|
| Tapu harcı (alıcı payı) | %2 | 100.000 TL |
| Emlakçı komisyonu + KDV | ~%2,4 | 120.000 TL |
| Ekspertiz | sabit | 5.000 TL |
| DASK + konut sigortası | yıllık | 6.000 TL |
| Kredi tahsis ücreti | değişken | 15.000 TL |
| Taşınma ve yerleşme | değişken | 50.000 TL |
| Toplam | ~%6 | 296.000 TL |
Tutarlar örnektir; emlakçı komisyonu, tahsis ücreti ve taşınma kalemleri duruma göre ciddi biçimde değişir.
Yani 5.000.000 TL'lik bir ev için 2.000.000 TL peşinat ayırdıysanız, gerçekte hazır etmeniz gereken nakit 2.300.000 TL civarındadır.
Bu masrafları hesaba katın
Kira vs. satın alma simülatöründe alım ve satış masraflarını ayrı ayrı girebilirsiniz; kesişim noktasının neden hemen gelmediğini bu kalemler açıklar.
Hesaplayıcıyı aç →İki tavsiye
- Acil durum fonunuzu peşinata yatırmayın. Ev aldıktan sonra elinizde hiç nakit kalmaması, ilk arızada yüksek faizli ihtiyaç kredisine mecbur bırakır. En az 3-6 aylık giderinizi dokunulmaz tutun.
- Ekspertiz için tampon bırakın. Değerleme raporunun fiyatın altında çıkma ihtimaline karşı, planladığınız peşinatın üzerinde bir miktar esneklik bulundurun.
Peşinat oranını nasıl belirleyeceğinizi konut kredisinde peşinat ne kadar olmalı yazımızda ele aldık.